Funda wordt fors duurder. Tijd om je eigen kanaal serieus te nemen.

€536, en de verkoper kijkt mee

Funda schafte dit voorjaar zijn oude presentatiepakketten af en verving ze door brons, zilver en goud. Het goedkoopste pakket kost €231, het goudpakket (met AI-styling van je foto’s) €536, exclusief btw. NVM-makelaars betaalden voor het oude premiumpakket nog zo’n €235, en voor het instappakket €110. De brancheorganisaties reageerden kritisch; de bedragen zijn ruwweg verdubbeld (NOS, Vastgoed Actueel).

Er veranderde nog iets, en dat is strategisch interessanter dan de prijs: verkopers kunnen de pakketten voortaan rechtstreeks bij funda afrekenen, en de tarieven zijn openbaar. De klant ziet dus precies wat de funda-presentatie kost, los van jouw courtage. Daarmee wordt het gesprek aan de keukentafel anders: de verkoper gaat vragen wat jíj toevoegt bovenop het portaal waar hij zelf de rekening van ziet.

De echte les gaat niet over funda

Je kunt hier boos over worden, en veel kantoren zijn dat. Maar de tariefsverhoging is vooral een herinnering aan iets dat altijd al waar was: zichtbaarheid die je huurt, is geen bezit. Het portaal bepaalt de prijs, het portaal bepaalt de spelregels, en het portaal kan beide morgen weer veranderen. Wie voor zijn vindbaarheid volledig van één partij afhankelijk is, heeft geen marketingkanaal maar een verhuurder.

Daar komt bij: funda lost maar de helft van je acquisitie op. Kopers vinden jouw wóningen op funda. Maar je omzet komt van verkopers die jou hun verkoopopdracht geven, en die verkoper zoekt geen woning; die zoekt een makelaar. Dat zoekproces speelt zich buiten funda af: bij de buurman, op Google, in het reviewoverzicht, en steeds vaker in een AI-chat die gewoon twee of drie kantoren aanraadt.

Wat een eigen kanaal voor een makelaar betekent

Een eigen kanaal is geen “meer volgers op Instagram”. Het is het geheel van plekken waar een verkoper jou kan vinden en beoordelen zonder dat er een portaal of advertentie tussen zit:

• Je Google Bedrijfsprofiel en reviews. De eerste indruk bij elke zoekopdracht “makelaar + plaats”, en de bron van het Google-kaartje. Hoe je daar de top-3 haalt, staat in ons artikel over het Google-kaartje.
• Je eigen website, leesbaar voor mens én machine. Duidelijke plaats-pagina’s, je trackrecord in gewone taal, en techniek (Schema.org) waardoor zoekmachines en AI-crawlers begrijpen wie je bent en waar je werkt. Veel makelaarssites tonen hun aanbod in een iframe uit het softwarepakket; voor een crawler is dat een lege pagina.
• Je aanwezigheid in AI-antwoorden. ChatGPT en Gemini noemen per plaats maar een paar kantoren als iemand om een makelaar vraagt. Wij testten het voor Valkenswaard en De Kempen: wie daar staat, krijgt belafspraken waar geen advertentie-euro aan te pas komt.

Het mooie aan deze drie: ze versterken elkaar, ze werken door als je er even niets aan doet, en niemand kan er de huur van verhogen.

De verhouding rechttrekken

Niemand adviseert een makelaar om funda te verlaten; daarvoor is het portaal aan de koperskant te dominant. Het advies is om de verhouding recht te trekken. Elke euro en elk uur dat je in gehuurde zichtbaarheid steekt, zou een tegenhanger moeten hebben in eigen zichtbaarheid. Concreet, voor de komende drie maanden:

1. Maand 1: Bedrijfsprofiel volledig, reviewvraag als vaste processtap na elke overdracht.
2. Maand 2: één sterke pagina per kernplaats op je site, in gewone taal, met je resultaten daar.
3. Maand 3: techniek: laat je leverancier Schema.org toevoegen en het aanbod uit het iframe halen, en meet daarna of AI-assistenten je noemen.

Wil je weten waar jouw kantoor nu staat, wat er al goed gaat en wat de drie grootste gaten zijn? We analyseren het volledig (Google, profiel, site, AI-antwoorden) in een rapport voor €99, of laat het ons eerst gewoon zien in een gratis kennismaking van een half uur. Geen abonnement; je kunt met de uitkomsten direct naar je eigen leverancier.